Хостинг на valuehost.ru. Домен в подарок!
Создание адаптивных продающих сайтов на Wordpress от 5,5 т.р. за 1 день
Форумы

РегистрацияВход

Все форумы » Город и горожане » Недвижимость »    

Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве - подводные камни (прочитано 3485 раз)
Senpai
Новичок

Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве - подводные камни

02.12.13 [22:36]
Senpai
Администратор
Сообщений 335
Недавно застройщики стали предлагать приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов по договору уступки права требования.

Как я понимаю, договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предполагает перепродажу обязательств застройщика на строительство недвижимости перед первичным кредитором вторичному. Например, банк через свое инвестиционное подразделение выкупил половину квартир в будущем доме до начала его строительства по цене 25 т.р. за кв.м, а позже перепродает обязательства застройщика на ещё не построенные квартиры по более высокой цене (например, 36 т.р. за кв.м.).

Само по себе долевое участие - уже риск. Насколько возрастает риск в случае участия в долевом строительстве по договору уступки права требования?

Почерпнув в общих чертах базовые знания из статьи на сайте Минстроя Республики Карелия попробую их структурировать. На что надо обратить внимание, если угораздило заключать договор уступки:


  • От первого кредитора необходимо получить письменное подтверждения полной проплаты всей суммы обязательств по договору с застройщиком до заключения договора уступки (иначе часть обязательств ляжет на плечи нового кредитора).
  • Договор уступки должен быть обязательно зарегистрирован в Регистрационной палате. При этом будет проверена и подтверждена законность договора.
  • Договор уступки должен быть заключен в период после начала строительства и обязательно до подписания акта о приемке здания (иначе требовать будет уже нечего и вместо договора уступки надо заключать договор продажи).
  • В договоре участия в долевом строительстве, заключенном между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства, не должно содержаться запрета на уступку права требования.
  • При заключении договора уступки права требования первоначальный участник долевого строительства обязан передать новому участнику долевого строительства оригинал договора участия в долевом строительстве или нотариально заверенную его копию, а также документы, подтверждающие полную оплату цены договора участия в долевом строительстве.
  • Договор уступки предлагается, если имеется возможность полной проплаты всей суммы наличными или банковским переводом. Деньги должны быть практически на руках, иначе при задержке оплаты придется платить не маленькие пени.


А теперь самое интересное. В настоящее время часто встречается практика заключения договора участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких квартир (случай с банком и застройщиком). Тогда с конкретным будущим дольщиком заключается договор уступки отдельной квартиры. Оказывается, при такой схеме возможно нарушение прав граждан.

По Гражданскому Кодексу РФ права требования от старого кредитора переходят к новому в том объёме, что был указан в договоре долевого строительства. А значит, разница в цене между первоначальной стоимостью квартиры и указанной в договоре уступки с застройщика в случае проблем со строительством не может быть затребована.

К тому же, в случае заключения договора уступки между первоначальным кредитором – юрлицом и новым кредитором – физлицом законодательство РФ о защите прав потребителей к таким отношениям не применимо.

Также не получится требовать повышенный размер неустойки за нарушение срока исполнения договора (срока строительства).

Резюмируя, Минстрой Республики Карелия рекомендует не заключать договоры уступки прав требования в части отдельно взятой квартиры по договору участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких квартир...

Сомнения по долевому строительству через договор уступки возникают у многих. Знакомый юрист не советовал связываться с договором уступки в принципе, как и с долевым строительством у предлагающих его застройщиков...
Проблема в том, что чаще всего самые дешевые квартиры по долевому участию "расхватываются" молниеносно (хотя все вокруг жалуются, что нет денег) и остаются только квартиры по договору уступки, которые все-ещё существенно дешевле, чем в готовом доме. Надобно решать - рисковать или нет?

Если кто имеет успешный или провальный опыт приобретения жилья подобным способом - оставьте свое мнение. Тема животрепещущая!
Заранее спасибо!

Чистого неба над головой и мыслей в ней!
IP записан


Чтобы писать на форуме, вы должны зарегистрироваться